2023
Jan
13
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〔３-２〕 管理不全土地・建物管理命令（財産管理制度） ～令和５年度宅建試験合格のための新しい民法（相隣、共有、財産管理、相続）の知識～
〔管理不全の土地や建物を管理する制度がなぜ必要なのか〕
土地や建物が放置されたり、適切に管理されていないことによって、例えば、崖崩れや土砂の流出といった事態を招いたり、ゴミ屋敷化したりするなど、周囲への悪影響を及ぼしてしまう社会問題が生じています。
もちろん、改正前も、管理不全の土地や建物によって自分の権利が侵害されるおそれがあるような場合に、そのような土地や建物の所有者に対して、危険の予防や除去といった是正措置を求めることは不可能ではありませんでした。
しかしながら、是正措置の内容が明らかでなかったり、継続的な管理が必要であったりする場合も多いことから、裁判所が、管理不全の土地や建物について、管理人による管理を命じることができる制度が改正によって創設されました。なお、管理不全の状況が生じてしまうケースは、所有者やその所在が不明となっている場合に限られませんので、所有者不明土地・建物管理命令とは別にこの制度が設けられています。
〔管理不全土地管理制度の概要〕
裁判所は、所有者による土地の管理が不適当（放置されていたり、不適切な管理がされている場合）なために、他人の権利や利益が侵害されたり、侵害されるおそれがある場合に、利害関係人（隣地所有者など）の請求により、管理不全土地について、管理不全土地管理人による管理を命ずる処分をすることができます（264条の９・１項）。
この管理不全土地管理命令の効力は、土地にある動産（土地の所有者や共有持分を有する者が所有するものに限ります）にも及びます（264条の９・２項）。
管理不全土地管理命令を出す場合には、土地の管理が不適当でなければなりませんので、その判断をするために、裁判所は、原則として、土地所有者の陳述を聴かなければなりません。
管理不全土地管理命令があった場合には、必ず管理不全土地管理人を選任しなければならず（264条の９・３項）、管理不全土地管理人は、管理不全土地やそこから得られた財産などを管理・処分する権限を有することになります（264条の10・１項）。もっとも、所有者不明土地管理人とは異なり、管理処分権は「専属」にはなりませんので、土地所有者が、第三者との間で売買契約などをすることも認められています。
管理不全土地管理人は、保存行為と土地等の性質を変えない範囲での利用・改良行為をすることができ、その範囲を超える行為をするには、裁判所の許可が必要とされています（264条の10・２項）。そして、土地の売却といった処分行為については、所有者の同意がなければ許可をすることができません（264条の10・３項）。
なお、管理不全土地などの管理に関する費用や報酬は、管理不全土地などの所有者の負担とされています（264条の13）。
〔管理不全建物管理制度の概要〕
管理不全建物管理制度（264条の14）については、おおむね管理不全土地管理制度と同じ内容となっていますが、管理不全建物管理命令の効力が建物の敷地権にも及ぶ点が異なります。
ゴミ屋敷化している建物について言えば、所有者がその状態を放置し、誰も住んでいないような場合には、管理不全建物の要件を充たすことになります。
なお、マンションの専有部分や共用部分には、管理不全建物管理制度の適用はありません（区分所有法６条４項）。
〔所有者不明土地・建物管理制度との関係〕
管理不全土地・建物管理制度は、所有者の所在などが判明している場合はもちろん、判明していない場合も利用できる制度なので、所有者不明土地・建物管理制度と重なることが考えられますが、所有者不明土地・建物管理人の管理処分権は「専属」ですので、優先することになります。
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